一、概述

園區(qū)系統(tǒng)有：強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)(BA樓宇、OA辦公、FA消防、SA安防、CA通信、多媒體)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建系統(tǒng)、停車場道閘系統(tǒng)等；供電設(shè)備設(shè)施主要有：生命科學產(chǎn)業(yè)園和廟角嶺工業(yè)園配電房、發(fā)電機房和水泵房共計23個，變壓器36臺，在用變壓器15臺，發(fā)電機4臺；海洋產(chǎn)業(yè)園配電房和水泵房共5個，在用變壓器4臺。為打造標準化園區(qū)，提升工程服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化組織架構(gòu)、樹立企業(yè)形象、參照國家物業(yè)服務(wù)標準、結(jié)合項目實際運行情況，工程部特制訂以下具體管理方案。

二、工程部組織構(gòu)架圖

三、節(jié)能降耗措施

（一）物業(yè)辦公水電能耗

1、辦公室照明燈具使用

在開關(guān)處張貼“人走關(guān)燈”的溫馨提示，下班后關(guān)閉照明和辦公電腦。連續(xù)照明在2個小時（含2個小時）以上的地方，采用節(jié)能燈照明。陰天、雨天等室內(nèi)采光效果不好的天氣下，才需要開啟室內(nèi)照明燈具。在室內(nèi)采光效果良好的情況下，不得開啟或少開室內(nèi)照明燈具。

2、辦公設(shè)備使用

在辦公設(shè)備處張貼“人走關(guān)閉”的標識。外出辦事、休息日等長時間不使用辦公設(shè)備時，應(yīng)關(guān)閉辦公設(shè)備的電源開關(guān)，拔下電源插座。

3、空調(diào)使用

夏季室外溫度達到30攝氏度（含30攝氏度）時，辦公室內(nèi)可以開啟空調(diào)。使用空調(diào)時，應(yīng)關(guān)好門窗。空調(diào)開啟時間為上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用時間嚴格控制在4小時之內(nèi)（含4小時）。空調(diào)制冷溫度設(shè)定在26攝氏度（含26攝氏度）以上?！　?、衛(wèi)生間用水、用電　　辦公區(qū)域衛(wèi)生間開關(guān)和水龍頭處，張貼“人走關(guān)閉”的標識。衛(wèi)生間采用節(jié)能燈具與節(jié)水設(shè)備，如節(jié)能燈、節(jié)水水箱與水龍頭。

（二）物業(yè)住宿員工水電能耗

1、在開關(guān)及水龍頭處張貼“人走關(guān)閉”的標識，宿舍人員應(yīng)做到人走關(guān)燈；衛(wèi)生間人走關(guān)燈關(guān)水；宿舍電視機、電腦、空調(diào)等電器無人使用時，應(yīng)及時關(guān)閉。　　

2、采用節(jié)能燈照明。　　

3、采用節(jié)水設(shè)備，如節(jié)水水箱、水龍頭?！　?/p>

4、對宿舍用房的用水、用電安裝計量設(shè)備進行計量，物業(yè)員工設(shè)定合理的用水、用電量，超量部分由住宿人員分攤。具體用量由服務(wù)中心經(jīng)理確定，維修主管負責抄錄計量數(shù)字，客服主管負責核定用量，并對超量部分分攤到個人，收取費用。

（三）園區(qū)公共區(qū)域照明設(shè)施運行的節(jié)能降耗方法　　

1、公共照明應(yīng)使用聲光控方式進行控制。

2、公共照明安裝計量設(shè)備，計量用電情況。

3、工程部依據(jù)項目所處階段，根據(jù)計劃時間表，制定公共照明每月開啟關(guān)閉時間表，報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核后，由專業(yè)主管指定專人具體執(zhí)行。

（四）園區(qū)共用配套設(shè)施能耗的節(jié)能降耗方法　　

1、連續(xù)照明時間達4小時以上時，應(yīng)使用LED節(jié)能燈具?！　?/p>

2、景觀照明除重要節(jié)日、活動及檢修維護等情況下，日常時間不得開啟運行。重要節(jié)日（如元旦、春節(jié)、五一、國慶等）開啟按規(guī)定時間執(zhí)行，禁止24小時運行，由維修主管依照運行表制定具體運行計劃，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核后執(zhí)行。

（五）綠化能耗　　

1、綠化灌溉時，應(yīng)選擇早晚溫度較低時進行，同時對灌溉情況進行巡查，避免灌溉水量過度，造成浪費。

3、綠化灌溉前，應(yīng)注意關(guān)注天氣狀況，利用雨水進行水系清潔、補水和綠化灌溉。避免工作進行期間或結(jié)束后，出現(xiàn)雨水天氣，而造成水資源浪費。

（六）計量設(shè)備安裝　　

園區(qū)內(nèi)涉及水電能耗的設(shè)備設(shè)施，在條件允許的情況下，均應(yīng)安裝計量設(shè)備，進行水電能耗統(tǒng)計。計量設(shè)備的作用：　　

1、對能源消耗進行計量，為園區(qū)能源消耗測算提供數(shù)字依據(jù)?！　?/p>

2、為節(jié)能降耗提供數(shù)據(jù)依據(jù)，驗證節(jié)能降耗措施是否有效。

（七）監(jiān)督檢查

1、綜合部每周對公司辦公區(qū)域照明及辦公設(shè)備等用電設(shè)備的使用情況進行監(jiān)督、檢查。

2、辦公室負責每半年組織一次全公司范圍內(nèi)的節(jié)能降耗教育活動；各部門負責每季度組織一次內(nèi)部的全員節(jié)能降耗教育活動；從上至下的引導、樹立員工節(jié)能意識，形成節(jié)約就是效益的風氣

四、設(shè)備設(shè)施管理維護

一、 工程設(shè)備設(shè)施管理維護標準

（一）消防控制中心的運行維護和質(zhì)量標準

1、消防控制中心實行24小時運行；安防監(jiān)控系統(tǒng)值班。

2、保證安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制等系統(tǒng)設(shè)備運行正常、各系統(tǒng)運行工作穩(wěn)定。

3、一般性故障立即排除，暫時不能處理的通知有關(guān)部門采用應(yīng)急措施，應(yīng)急措施得當有效。

4、定期進行消防設(shè)施的巡查、測試。保持設(shè)備表面無污漬、無灰塵、機房整潔；保證設(shè)備的正常運行、安全運行。5、消防系統(tǒng)設(shè)備委托有資質(zhì)的專業(yè)維保單位進行維保，物業(yè)跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護維保到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

6、維保單位負責并參與火災(zāi)隱患的整改、消防系統(tǒng)設(shè)備的正常運行、安全運行；積極組織參與應(yīng)對各種突發(fā)事件。

（二）空調(diào)系統(tǒng)的運行維護管理和質(zhì)量標準

1、建立空調(diào)運行管理操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行，無因人為失職而引發(fā)的事故；空調(diào)系統(tǒng)需專業(yè)人員經(jīng)培訓后持證上崗；

2、保持空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備完好，設(shè)備的正常運行、安全運行，有記錄并保存建檔；夏季室內(nèi)空調(diào)溫度必須控制在26度；其他季節(jié)采取室內(nèi)空氣排換運行；

3、做好空調(diào)系統(tǒng)的保潔工作，保持空調(diào)主機房及主機清潔，要求主機和控制柜表面無污漬、無灰塵；

4、空調(diào)的室內(nèi)機隔塵網(wǎng)目測無臟污物，外觀目測無明顯塵積，裝掛牢固無松動、控制靈敏，排水正常無漏水現(xiàn)象，室外機無明顯積塵積灰；

5、根據(jù)運行及設(shè)備狀況，必須對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進行定期保養(yǎng)和維護；

6、空調(diào)設(shè)備主機由甲方委外維護維保，乙方負責跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護維保到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

（三）給排水設(shè)備的運行維護管理和質(zhì)量標準

1、實行日常檢查巡視制度，定期維護保養(yǎng)，保證給排水系統(tǒng)正常使用；做好設(shè)備的正常運行、安全運行；

2、建立正常供水管理制度，加強巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設(shè)備設(shè)施完好；

3、給排水系統(tǒng)設(shè)施維護：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等。

4、建立對樓內(nèi)開水間、衛(wèi)生間的日常檢查巡視制度，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。

5、設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，零修合格率100%，一般性故障排除不過夜。

（四）供電設(shè)備管理的運行維護管理和質(zhì)量標準

1、保證園區(qū)供電系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施的正常運行、安全運行，具體包括：高低壓配電室、空調(diào)系統(tǒng)用電、發(fā)電機、夜景照明、公共照明、用電器具、辦公照明、路燈等、避雷系統(tǒng)、各強電檢查井內(nèi)管線及電箱、配電室至配電柜箱的線路設(shè)備維護；樓頂?shù)囊咕罢彰?、空調(diào)系統(tǒng)維護、配電柜箱后（含配電箱）的線路、設(shè)備；各種水泵、水泵控制箱、電機、事故照明、開水間配電箱、場地照明（路燈、草坪燈、墻頭燈）的線路、設(shè)備維護、維修。供配電系統(tǒng)包括應(yīng)急供配電設(shè)備、油箱及油庫、各配電房的防鼠。

2、統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電。燈具及其它小電氣設(shè)施；供配電區(qū)域各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、各設(shè)備及管理用房里的水電設(shè)施維護等。

3、供電運行和維修人員必須持證上崗；維修人員必須持有效電工上崗證，每年應(yīng)負責聯(lián)系高低壓柜及變壓器的年檢；

4、加強日常維護檢修，保持設(shè)備設(shè)施表面無污漬、無灰塵；照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好；

5、設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應(yīng)在接到報修后半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，設(shè)備零修合格率達到100%，一般性維修不過夜；

6、用電設(shè)備定期維護；嚴格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；

7、高壓配電室應(yīng)24小時值班，每天有設(shè)備設(shè)施的運行和維護記錄；

8、高壓配電設(shè)備設(shè)施維護，含每年度聯(lián)系供電局進行維護監(jiān)管的年檢費用；負責跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

(五)電梯設(shè)備的運行維護管理和質(zhì)量標準

1、電梯安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)；負責電梯設(shè)備的正常運行、安全運行；

2、電梯通風、照明及其它附屬設(shè)施完好；

3、電梯使用登記證、年檢合格標識、維修保養(yǎng)合同完備，含市質(zhì)量監(jiān)督檢驗局對電梯的年檢報告；

4、電梯轎箱、井道保持清潔；

5、負責電梯停梯急救。電梯因故障停梯，接到報修后通知維保單位維修人員應(yīng)在半小時內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障；

6、所有電梯設(shè)備設(shè)施質(zhì)量，由電梯維保單位進行維護維保；負責跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護維保到位，并監(jiān)管符合安全運行要求。

(六)樓宇弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行維護和質(zhì)量標準

1、負責園區(qū)的弱電系統(tǒng)，包括智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安全正常運行，具體包括：樓宇設(shè)備智能控制各系統(tǒng)、安全監(jiān)控管理系統(tǒng)等等的線路維護、設(shè)備維護、設(shè)施維修、系統(tǒng)保潔等；

2、實現(xiàn)園區(qū)的弱電系統(tǒng)設(shè)施運行有效，保持正常的工作狀態(tài)；做好系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常運行、安全運行；

3、智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)及其它附屬設(shè)施完好；保持弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的清潔；保持設(shè)備設(shè)施表面無污漬、無灰塵；

4、負責弱電系統(tǒng)維護還包括：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕，聲光報警器、消防緊急廣播等）、樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力等）、BA系統(tǒng)、安防系統(tǒng)設(shè)施運行、弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。

5、因弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施故障停止運行的，接到報修后通知維保維修人員應(yīng)在半小時內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并及時排除故障。

(七)對外維保設(shè)備的維護監(jiān)管和質(zhì)量標準

1、電梯由專業(yè)公司定期維保；

2、消防系統(tǒng)由專業(yè)公司定期維保；

3、空調(diào)主機由專業(yè)公司定期維保；

4、BA系統(tǒng)由專業(yè)公司定期維保；

其他設(shè)備設(shè)施的維護維保由物業(yè)公司負責。

已經(jīng)簽訂合同委托專業(yè)設(shè)備機構(gòu)進行維護維保的，乙方按甲方簽訂委托維保合同的質(zhì)量要求進行現(xiàn)場監(jiān)管，保證維保維修質(zhì)量達到合同要求。乙方負責委外項目的日常的巡查維護管理。

以上委外維保項目可以由業(yè)主單位（企業(yè)）直接委托專業(yè)公司，也可以由物業(yè)公司委托專業(yè)公司。

二、 物業(yè)管理前期介入

為保證進駐工作的順利，在此期間，物業(yè)公司抽調(diào)有經(jīng)驗的強電、空調(diào)（暖通）、給排水、弱電等專業(yè)工作人員進一步了解設(shè)計和施工現(xiàn)場情況，細化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃，及早發(fā)現(xiàn)可能影響園區(qū)使用功能和日常物業(yè)管理的某些問題，并提出糾正及解決的建議。

工作內(nèi)容：

（一）與施工管理方的協(xié)調(diào)

由委托方作出安排，物業(yè)公司與施工管理方召開專門會議，商定物業(yè)管理前期介入期間物業(yè)公司工作內(nèi)容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。

（二）現(xiàn)場介入

1、熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙。物業(yè)公司有關(guān)人員應(yīng)盡快了解設(shè)計和施工狀況，根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進行前期協(xié)調(diào)改進。對影響樓體功能、危及設(shè)備及樓體安全、嚴重影響今后管理運行的問題，要及時與施工管理方商洽解決，盡量不留后患，一時無法解決的，列出整改清單并專題向相關(guān)主管部門報告。物業(yè)公司工程部就現(xiàn)場管理的情況以書面報告的形式分別上報有關(guān)主管部門及施工管理方。

2、參與設(shè)施設(shè)備調(diào)試

物業(yè)公司委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的工作小組進駐到現(xiàn)場工作，除對將來的項目現(xiàn)場管理工程技術(shù)人員進行專業(yè)培訓工作外，還與工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，提出相應(yīng)的整改意見，及時通報工程管理方。

管理要點：

組織工程技術(shù)人員將主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的工作上。

工作方式：

工程技術(shù)人員由工程部經(jīng)理帶隊，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場調(diào)試工作，學習、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，虛心聽取建設(shè)單位的專家意見并同專家們密切配合。

工作內(nèi)容：

將工程技術(shù)人員分成五個小組，分別參與園區(qū)的高低壓供配電、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、機房網(wǎng)絡(luò)、會議系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控、綜合布線）、電梯等五個項目的調(diào)試、盡最大可能全面掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，并進行詳細的記錄。在進行調(diào)試觀摩的同時，根據(jù)各種設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造特點和了解的實際情況，開始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。

（三）物業(yè)接管驗收

物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程驗收后進行，也可以同時進行。但由于相關(guān)的交接方不同，驗收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。工程驗收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)，驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按企業(yè)進駐的使用要求進行檢查，主要是進行全面的外表及功能的合理使用和安全使用檢查。但為了更有效的合作，節(jié)省交驗時間、提高效率、及時發(fā)現(xiàn)問題并落實解決問題，可以集中建設(shè)單位和物業(yè)公司的技術(shù)力量一起同施工單位進行交驗。

物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接和接管驗收注意事項等四方面。

1、現(xiàn)場驗收：

1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。

2）裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。

3）供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。

4）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。

5）電梯系統(tǒng)：各系統(tǒng)運行、梯門、井道、機房及電機等。

6）空調(diào)通風系統(tǒng)：各風管及風口；各檢修口及控制系統(tǒng)等；

7）弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕，聲光報警器、廣播等）；樓宇自動化（BA系統(tǒng)、BMS系統(tǒng)模塊（UPS）控制的弱電及電力等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱；門禁等。

2、資料交接:

1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等 。

2）工程施工技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水及供暖管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套行政管理服務(wù)中心綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

3、其它交接：

1）設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。

2）具有保修期約定的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

3）各辦公室、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙（四）接管驗收注意事項

1、在接管驗收前，物業(yè)公司應(yīng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等）。同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權(quán)、利。

2、接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，屬于必須整改的，雙方書面確認后由施工管理方通知并敦促施工單位整改返修，一時無法返修的項目要確定今后整改維修的期限，施工單位應(yīng)書面報交物業(yè)公司和施工管理方主管部門記錄備案。4、設(shè)施設(shè)備試運行

為保證園區(qū)設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，物業(yè)公司的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由物業(yè)工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓。

（五）其它前期準備工作

1、建立技術(shù)檔案

各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細準確的技術(shù)檔案：

⑴ 所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，再按編號逐臺登記。

⑵ 將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺帳。

⑶每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況，用于

指導設(shè)備管理的實際工作。

⑷大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

2、做好技術(shù)資料收集、管理工作

我們將做好以下各方面的技術(shù)資料收集、管理使用工作：

⑴ 竣工資料

⑵ 運行資料

⑶ 值班記錄

⑷大修改造資料

⑸二次裝修圖紙及審批資料

⑹設(shè)備故障處理資料

⑺區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料

⑻檢查、驗收、年審資料

⑼計算機軟件及錄像資料

五、機電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程

一）柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)

1、目的

規(guī)范柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作,確保柴油發(fā)電機各項性能良好,保證柴油發(fā)電機良好運行。

2、 范圍

適用于物業(yè)公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。

3、 職責

1） 工程主管負責維修保養(yǎng)計劃的制定報部門經(jīng)理審核并組織實施。

2） 物業(yè)管理處工程部主管和物業(yè)公司工程部經(jīng)理負責大中修、更新改造計劃的審核,物業(yè)總經(jīng)理負責審批。

3）物業(yè)公司工程部經(jīng)理負責對維修保養(yǎng)工作進行技術(shù)指導和支持,參與外委維保單位的確定，負責維修保養(yǎng)計劃實施情況的檢查、監(jiān)督。

3、工作內(nèi)容

1）維修保養(yǎng)計劃的制定。

（1）每年的12月26日前,由工程主管組織技術(shù)人員一起研究,根據(jù)技術(shù)標準、使用說明和運行情況等,制定《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后報公司領(lǐng)導審批。

（2）主管工程師根據(jù)批準后的年度保養(yǎng)計劃在每月26日前制定下月維修保養(yǎng)計劃,填寫《 月份設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》,報部門經(jīng)理審核。

（3）制定維修保養(yǎng)計劃的原則:

a.柴油發(fā)電機使用的頻度;

b.柴油發(fā)電機的運行狀況(故障隱患);

c.合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

（4）《柴油發(fā)電機年度保養(yǎng)計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a.維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容;

b.具體實施維修保養(yǎng)的時間;

c.預(yù)計費用;

d.備品、備件計劃。

2） 柴油發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng),由機電技術(shù)人員負責,其余維修保養(yǎng)由外委完成。外委單位的確定按《采購程序》執(zhí)行。外委維修保養(yǎng)應(yīng)按《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》進行,并有專人跟進并記錄。

3） 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)。

（1） 進行維修保養(yǎng)時,應(yīng)注意可拆零件的相對位置及其順序(必要時應(yīng)作記號)和不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點,并掌握好重新裝回時的用力力度(用扭力扳手)。

（2）空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行500小時進行一次。

a.空氣濾清器顯示器:當顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度,應(yīng)立即進行清潔或更換,處理完畢,輕按顯示器頂部按鈕,使顯示器復(fù)位。 b. 空氣濾清器:

松開鐵環(huán),拆下儲塵器及濾芯,由上至下小心清潔濾芯;濾芯不太臟時,可直接用壓縮空氣吹凈,但應(yīng)注意空氣壓力不能太大,噴嘴不可太接近濾芯;如果濾芯太臟,應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗,完后用電熱筒吹干(注意不能過熱)。清洗完畢,應(yīng)進行檢查,檢查的方法是用燈光從內(nèi)往外照,在濾芯外部觀察,如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔,此時應(yīng)更換同型號的濾芯;如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔,此時則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。

（3）蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次。

a.用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠,否則應(yīng)充電;

b.檢查電池液位是否在極板上15mm左右,如果不夠則加電解液至上述位置;

c.檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡,否則應(yīng)修復(fù)處理或更換,并涂上黃油。

d.對蓄電池的充放電應(yīng)做好《酸性電池組充(放)電記錄》。

（4）皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次。

a.檢查每條皮帶,發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的,應(yīng)及時更換;

b.在皮帶中段加40N壓力,皮帶應(yīng)能按下12mm左右,太松太緊都應(yīng)進行調(diào)整。

（5）散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次。

a.外部清潔:

用熱水(加入清潔劑)噴洗,方法是從散熱器前面向風扇方向噴(如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置),使用此方法時,要用膠布擋住柴油發(fā)電機;如果上述方法不能清除頑固的沉積物,則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘,然后用熱水清洗。

b.內(nèi)部除垢:

把水從散熱器中排干,然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口;向散熱器倒入45度的4%的酸溶液,過15分鐘后排干酸溶液,檢查散熱器;如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次;除垢后用3%的堿溶液中和兩次,然后再用清水沖洗三次以上;所有工作完成后,檢查散熱器是否漏水,如果漏水則申請外委修補;如果不漏水則重新裝回,散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿清水并加入防銹劑。

（6）潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次。

a.啟動柴油發(fā)電機,讓其運行15分鐘;

b.當柴油機高熱時,從油底殼螺塞排出機油,排完后用110NM(用扭力扳手)旋緊螺栓,然后再向油底殼加同型號新的與機內(nèi)相同的機油,渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號機油;

c.拆除兩個粗機油濾清器,換兩個新的機油濾清器,新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿新鮮的與機內(nèi)型號相同的機油(粗機油濾清器從代理商處購得);

d.更換精濾清器濾芯后,添加新的與機內(nèi)型號相同的機油。

（7） 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時應(yīng)進行一次拆除柴油濾清器,換上新的濾清器,并加滿新的干凈柴油,然后裝回。

（8）充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次。

a.清洗各機件、軸承,吹干后加注新的潤滑油;

b.清潔碳刷,如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應(yīng)及時更換;

c.檢查傳動裝置是否靈活,電機齒輪磨損情況,如果齒輪磨損嚴重則應(yīng)申請外委維修。

（9）發(fā)電機控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵,擰緊各接線頭,對于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進行處理并擰緊。

(10)對于柴油發(fā)電機未列入外委維修保養(yǎng)單位范圍的拆機維修或調(diào)整應(yīng)由主管工程師填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》,經(jīng)部門經(jīng)理審核、公司領(lǐng)導批準后,由外委單位完成。

(11)對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由主管工程師盡快補充至計劃中。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機故障,經(jīng)部門經(jīng)理口頭批準后,先組織解決,而后填寫《質(zhì)量問題處理檔案》上報公司領(lǐng)導。

(12) 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),對柴油發(fā)電機本體的維修保養(yǎng)須填寫《柴油發(fā)電機保養(yǎng)記錄表》。

(13) 對柴油發(fā)電機進行大中修,或?qū)χ饕悴考M行更換時,應(yīng)將維修或更換情況記錄在《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》表中。所有的記錄根據(jù)實際情況定期由系統(tǒng)工程師整理好交部門資料室存檔,長期保存。

二）低壓配電柜控制柜保養(yǎng)

1、目的：

確保低壓配電柜和各設(shè)備控制柜的正常安全運行。

2、范圍：

適合低壓配電室配電柜，各設(shè)備的控制柜視具體情況參照有關(guān)條款執(zhí)行。

3、職責：

工程主管負責保養(yǎng)計劃的制定報部門經(jīng)理審核并組織實施，并在最短的停電時間內(nèi)完成保養(yǎng)工作。

4、內(nèi)容：

1) 準備工作：

A. 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。

B. 停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應(yīng)齊全；辦理好工作票、操作票手續(xù)。

C. 由工程主管負責統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作。

2) 保養(yǎng)程序：

A. 實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)護衛(wèi)負荷段。

B. 停護衛(wèi)負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供護衛(wèi)負荷市電的空氣開關(guān)，斷開發(fā)電機空氣開關(guān)，把發(fā)電機選擇開關(guān)置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負極線，掛標示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。

C. 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺拴，螺接若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。

D. 用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、保潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。

E. 把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進出線，保潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。

F. 保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用直徑2.5mm2以上的導線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器保潔柜內(nèi)灰塵。

G. 高壓負荷段保養(yǎng)完畢，可起動發(fā)電機對其供電、停電保養(yǎng)其余母線段。

H. 逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示脾。

L. 按C、D、B、F項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把護衛(wèi)負荷由發(fā)電機供電轉(zhuǎn)為市電供電。

5、安全注意事項：

1)停電后應(yīng)驗電。

2)在分段保養(yǎng)配電矩時，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。

3)操作高壓側(cè)真空斷路器時，應(yīng)穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護。

4)保養(yǎng)電容器柜時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。

5)保養(yǎng)完畢送電前，應(yīng)先清點人數(shù)檢查有無工具遺留在配電柜內(nèi)，并拆除所有安全裝置后方可送電。

6、相關(guān)文件及記錄：

1) 檢修工作票

2) 配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄

3) 設(shè)備維修記錄

三)變壓器保養(yǎng)（干式）

1、目的：

確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

2、職責：

1)負責園區(qū)干式變壓器保養(yǎng)，驗收接管后委托有資質(zhì)專業(yè)的維保單位每年進行保養(yǎng)一次。

2) 操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

3、內(nèi)容：

1) 先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。

A. 用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B. 逐級把負荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C. 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，上鎖，掛標示牌。

D. 用手柄搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。

2) 檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運行時外罩受振動而產(chǎn)生的噪音。

3) 檢查變壓器高低壓例與電線或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應(yīng)予更換。

4) 緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5) 檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6) 用吸塵器保潔變壓器內(nèi)外的灰塵。

7) 檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8) 斷開高壓例接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的電纜帶繞組對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。

9) 檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10) 合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11) 做好保養(yǎng)記錄。

4、安全注意事項：

1) 操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2) 搖測絕緣電組必須由兩人進行。

5、相關(guān)文件：

干式變壓器保養(yǎng)記錄。

四）水泵定期保養(yǎng)

1、目的：

確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。

2、適用范圍：

所有園區(qū)安裝的生活水泵，消防泵，噴淋泵，補壓泵，排污泵，潛水泵、空調(diào)水泵。

3、職責：

工程主管負責保養(yǎng)計劃的制定報部門經(jīng)理審核并組織實施。

4、內(nèi)容：

1) 消防水泵、噴淋泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間3 — 10分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火拴出口噴水射程達6M以上；每年進行一次全面保養(yǎng)。

2) 排污泵，潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。

3) 水泵保養(yǎng)時應(yīng)把將泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。

4) 泵體的保養(yǎng)：

A. 檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。

B. 補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。

C. 檢查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以5-10克/分鐘為宜，

若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。

D. 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。

F. 緊固機座螺絲并做防銹處理。

G. 生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)對泵體進行一次大修。

5) 電機的保養(yǎng)：

A. 外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B. 拆開電機接線盒內(nèi)的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0．5兆歐。

C. 安裝電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應(yīng)牢固緊密。

6) 相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：

A. 各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏，閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤滑油。

B. 單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。

C. 壓力表指示準確，表盤清晰。

D. 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。

F. 點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。

7) 控制柜的保養(yǎng)：

A. 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

B. 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C. 保潔控制柜內(nèi)外灰塵。

D. 合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

8) 保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

9) 觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。

5、相關(guān)文件及記錄：

水泵及電機半年保養(yǎng)記錄。

五）風機的保養(yǎng)

1、目的：

確保風機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。

2、范圍：

每年對園區(qū)所有風機進行一次全面保養(yǎng)，同時對風機控制柜、風閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。

3、內(nèi)容：

1) 保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風機主電源，并掛上標示牌。

2)手搖轉(zhuǎn)動風輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶

3)的松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對中度。

4) 檢查各結(jié)合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。

5) 保潔風葉、機殼外部及電機外表面。

6) 向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。

7) 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。

8) 檢查風機控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。

9) 檢查風閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

10) 合上風機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

11) 開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。

4、相關(guān)文件及記錄：

風機年保養(yǎng)記錄。

六）火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

1、目的：

確?；馂?zāi)報警控制系統(tǒng)運行在良好狀態(tài)，能及時準確地報警。

2、內(nèi)容：

2.1周檢(對火災(zāi)報警主控屏進行自檢功能檢查)。

1) 按自檢鍵，讓主控屏進行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出來。

2) 按消聲鍵，消除聲音。

3) 按復(fù)位鍵，使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。

4）將檢測情況記錄在值班記錄表中。

2.2月檢：

1) 測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進行備用電源的自檢試驗。

2) 檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。

3) 對消防中心集控柜進行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導線編號是否完整清晰。

4) 因受環(huán)境影響而導致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時保潔。

2.3年檢：

1) 逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行保潔，并對電線接頭進行緊固。

2) 對每個樓層井道內(nèi)的分線箱，進行開箱清掃，并對箱內(nèi)外導線進行緊固。

3) 噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

3、相關(guān)文件及記錄：

1) 消防中心值班記錄；

2) 消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄；

3) 消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄。

七）自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障態(tài)。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，

報警閥啟動是否靈活。打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5—90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。

3、每月應(yīng)對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時更換。

4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使處于開啟狀態(tài)，若有破壞或損壞應(yīng)及時修理更換，保證控制閥門不被誤關(guān)閉。

5、每兩個月應(yīng)對系統(tǒng)進行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

1）觀察閥門開啟性能和密封性能，如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴，應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥瓣密封件，排除水垢及污物等。

2）查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否堵塞，若壓力下降明顯且警鈴不報警，應(yīng)檢查濕式報警閥的閥瓣是否銹蝕。

3）觀察系統(tǒng)中水流指示器，壓力開關(guān)，報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應(yīng)能及時報警。

6、當系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。

八）煙、溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

1、目的：

確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。

2、內(nèi)容：

1) 日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心值班人員應(yīng)迅速通知工程維修人員、巡邏護衛(wèi)趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警信號的煙感作出保潔和復(fù)位處理。

2) 每月抽取總煙感數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中有一個不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的1O％試驗，直至全部合格為止。

3) 對檢查出的不合格品進行及時修復(fù)或更換。

4) 對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時作特別檢查。

5) 溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時用熱源加溫使其報警。

九）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)

1.目的:

確保系統(tǒng)安全正常地工作，保障空調(diào)設(shè)備具有良好的性能。

2、內(nèi)容:

2．1月保養(yǎng):

1) 水系統(tǒng)的保養(yǎng):

A.檢查風冷機組是否清潔；

B.清洗冷卻水管上的過濾器;

C.在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑。

D.檢查水箱補水浮球閥是否正常。

E.檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏，清潔系統(tǒng)設(shè)備的表面。

2) 盤管風機的保養(yǎng):

清潔過濾網(wǎng)、風機傳動部位注油，檢查電磁閥和溫控開關(guān)。

3) 水泵保養(yǎng):見水泵定期保養(yǎng)。

2.2 半年保養(yǎng):

1) 主機保養(yǎng):

主機由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次。機電安裝維修部空調(diào)工檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。

2) 副機的保養(yǎng):

A. 冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵的定期保養(yǎng)》。

B. 控制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。

C. 電動閥開啟與關(guān)閉性能、電器元件檢查。

3) 管道系統(tǒng):

A. 閥門漏水檢修，保溫層修補。

B. 冷卻水管道加藥除垢、除水藻。

C. 冷凍水管道加藥除水垢。

4)溫度控制面板及集中管理遙控器的檢查

A.運行模式的檢查

B.電路系統(tǒng)運行狀況是否正常

C.各傳感器的檢測

D.控制系統(tǒng)各種開關(guān)的檢測

E.保護系統(tǒng)的檢測

F.顯示參數(shù)與實際參數(shù)的檢測。

六、機電設(shè)備操作規(guī)程

一）柴油發(fā)電機組操作規(guī)程1.0目的

規(guī)范操作程序，保持設(shè)備良好狀態(tài)，確保應(yīng)急發(fā)電正常。

2.0范圍

適用于物業(yè)柴油發(fā)電機組的運行管理。

3.0職責

3.1工程維修部值班人員負責柴油發(fā)電機運行時安全、規(guī)范操作設(shè)備。

3.2工程維修部主管負責上述工作的綜合管理指導及監(jiān)督；

3.3工程部經(jīng)理負責對上述工作的檢查監(jiān)督。

4.0工作程序：

4.1柴油發(fā)電機的操作

4.1.1使用前應(yīng)檢查發(fā)電機各部位，控制箱之間連線是否受潮、松動、電流、電壓表及調(diào)壓表是否有損壞現(xiàn)象，若有應(yīng)立即更換。

4.1.2起動前應(yīng)檢查柴油機的冷卻水、燃油、機油液位。檢查油底殼和噴油泵內(nèi)機油面，冷卻水是否到達上水室頂面，各部位均不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象，連續(xù)開機時應(yīng)每隔4小時檢查機油液位情況。

4.1.3當柴油機起動運轉(zhuǎn)時，檢查連軸節(jié)，并觀察發(fā)電機工作聲音是否正常。

4.1.4起動后應(yīng)觀察轉(zhuǎn)速、電壓、油壓是否正常，如15秒內(nèi)仍不正常，應(yīng)停機檢查，機組運動時請勿加注柴油，日用柴油箱油溫必須控制在50℃以下。

4.1.5發(fā)電機正常發(fā)電后，要根據(jù)用電情況進行送配電，送電時要和各用電部門聯(lián)系好，把各處開關(guān)檢查好后方可送電，嚴禁將發(fā)電機發(fā)出的電外送到高壓線路上造成事故。

4.1.6當柴油機進入正常運轉(zhuǎn)時，檢查輸出電壓、電流和頻率并進行調(diào)整，隨時檢查發(fā)電機和輸出控制箱及各電器元件的工作狀態(tài)，使之達到工作要求。

4.1.7發(fā)電機禁止超負荷使用，嚴禁機組在低負載（小于30%負載）運轉(zhuǎn)超過30分鐘；備用機組至少每月空載運轉(zhuǎn)一次，時間為15分鐘左右；并且每年應(yīng)大負載（80%負載以上）至少運轉(zhuǎn)2到4小時。

4.1.8柴油發(fā)電機組停機前，首先應(yīng)切斷各用電器的載荷，并讓柴油機逐步降速，然后空載運轉(zhuǎn)1至5分鐘后才停機，以降低機組機油和冷卻液溫度，非遇緊急情況下，不要按下“急?！卑粹o停機。

4.1.9操作人員應(yīng)經(jīng)常擦拭柴油發(fā)電機組表面上的污物、塵土，發(fā)現(xiàn)漏氣、漏油、漏水、螺絲松動及其他故障，應(yīng)按要求停機，自行能處理的自行處理，處理不了的請專業(yè)人員修理。

4.1.10為保證應(yīng)急啟動，發(fā)電機組已安裝蓄電池充電設(shè)備，應(yīng)保證充電線路工作正常，同時應(yīng)至少每兩周檢查電池電解液位，當發(fā)現(xiàn)不足時應(yīng)及時添加，并檢查電池線的連接是否牢固，電池正負極嚴禁接反，電壓應(yīng)保持在24V-27V之間。機組運轉(zhuǎn)中，嚴禁拆下電池，否則會損壞發(fā)電機。

4.1.11發(fā)電機房內(nèi)嚴禁明火并禁止吸煙，并且配備滅火器以及沙箱。

4.2.柴油發(fā)電機組維護操作

4.2.1.機組在首次使用運行50小時后，應(yīng)及時檢查或更換機油及機油濾清器，機組每運轉(zhuǎn)250至300小時或每一年必須更換機油，同時更換機油濾清器。使用環(huán)境惡劣情況下機油更換時間應(yīng)根據(jù)具體使用情況來確定。

4.2.2.必須按國家標準選用合適的優(yōu)質(zhì)柴油，安裝有油水分離器的機組，每使用24小時應(yīng)該定期排水及清洗或更換濾芯。

4.2.3.定期清洗日用柴油箱，清除油箱中的油渣、水分。

4.2.4發(fā)動機的柴油濾清器、機油濾清器和空氣濾清器等嚴禁清洗后重復(fù)使用。需選擇純正的發(fā)動機濾清器及零部件。

二）低壓配電操作規(guī)程1.0目的

規(guī)范操作程序，保持設(shè)備良好狀態(tài)，確保備用電源供應(yīng)正常。

2.0范圍

適用于物業(yè)低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的運行管理。

3.0職責

3.1工程維修部值班人員負責供配電設(shè)備運行時安全、規(guī)范操作設(shè)備。

3.2工程維修部主管負責上述工作的綜合管理指導及監(jiān)督；

3.3工程部經(jīng)理負責對上述工作的檢查監(jiān)督。

4.0工作程序：

4.1供電操作

4.1.1單臺變壓器供電操作

4.1.1.1將發(fā)電機房的送電開關(guān)置于合閘“ON”位置。

4.1.1.2將市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換開關(guān)都置于合閘“ON”或“自動”位置。

4.1.1.3 接通高壓環(huán)網(wǎng)柜相應(yīng)開關(guān)，為1#（或2號）變壓器送電。

4.1.1.4將1#（或2#）變壓器受電柜的總開關(guān)合閘，合閘指示燈亮，電源分別向各低壓配電柜和“聯(lián)絡(luò)”柜處送電。

4.1.2兩臺變壓器供電操作

4.1.2.1斷開低壓柜各負荷開關(guān)。

4.1.2.2將 “聯(lián)絡(luò)”開關(guān)斷開，市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“ON”或“自動”位置。

4.1.2.3根據(jù)市高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程給1#、2#變壓器送電，兩組受電柜分閘指示燈亮。

4.1.2.4按低壓受電柜合閘按鈕，合閘指示燈亮。分別向各低壓配電柜送電。

4.1.2.5合上各低壓柜負荷開關(guān)，將開關(guān)置于“ON”合閘燈亮，置于“OFF”指示燈滅。

4.2.運行操作

4.2.1.停、送電除應(yīng)急情況外。必須先與有關(guān)部門聯(lián)系，不得隨意操作。

4.2.2.電器設(shè)備倒閘操作必須嚴格遵守配電設(shè)備操作規(guī)程，確保人和設(shè)備安全。

4.2.3.正常送電必須遵循先高壓后低壓的順序，停電操作按先低壓后高壓的順序，盡量避免大負荷狀態(tài)送電。

4.2. 4若配電柜停送電采用安全型自動停送控制系統(tǒng)時，停電時，按脫扣按鈕。此時，脫扣指示燈亮，合閘指示紅燈滅。供電局停電時，自動脫扣，來電需送電時， 按合閘按鈕，此時合閘指示燈亮，脫扣指示燈滅，一般各樓自動斷路器可以不用操作。

4.3維修操作

4.3.1嚴格遵守配電設(shè)備維修規(guī)程進行設(shè)備維修保養(yǎng)，注意安全。

4.3.2維修必須有2人或以上陪同協(xié)助執(zhí)行，不得單獨進行配電維修操作。

4.3.3維修電路必須懸掛“禁止合閘”等操作警告牌。

4.4.意外情況的處理

4.4.1有意外情況發(fā)生時，若事故位置或嚴重性不能確立，立即按脫扣鈕，使整個小區(qū)處于停電狀態(tài)，防止事故擴大發(fā)生。

4.4.2發(fā)生情況明確或不嚴重的事故時，可以斷開相關(guān)樓單元配電箱的自動斷路器或配電柜機樓號的自動斷路器，以保證其它正常用電。

4.4.3故障原因不明，不能處理時，須通知供電部門，不得魯莽用電。

4.4.4發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)通知有關(guān)人員組織滅火，禁止用水滅火或帶電滅火。

三）電梯日常檢查和維護安全操作規(guī)程基本要求

1電梯日常檢查和維護人員必須是身體健康，無妨礙本工種工作疾病的人員擔任。

2電梯日常檢查和維護人員必須經(jīng)地、市級質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門安全監(jiān)察機構(gòu)的安全技術(shù)培訓合格后方可上崗。

3電梯日常檢查維護人員作業(yè)時必須穿帶好相應(yīng)的勞動保護用品。

4電梯在開始進行檢查和維護時，應(yīng)在電梯每層廳門口設(shè)置好醒目的安全警告標志和防護欄。

5負責電梯三角鑰匙的保管和使用，不能將三角鑰匙轉(zhuǎn)交他人。使用三角鑰匙開啟層門時應(yīng)看清轎廂是否?？吭诒緦诱?。

安全作業(yè)規(guī)程

1電梯在作檢查和維護或在試車過程中，不得載客或載貨，禁止非工作人員進入檢查區(qū)域。

2電梯在進行檢查、維護、清潔工作時應(yīng)把機房內(nèi)的電源開關(guān)斷開，并切斷轎廂內(nèi)的安全開關(guān)。

3電梯在檢查、維護時所用便攜式照明燈具必須采用36伏以下的安全電壓，且應(yīng)有防護罩。

4在對轎底裝置和底坑進行檢查和維護時，應(yīng)首先檢查制動器的可靠性，切斷底坑內(nèi)電梯的安全回路，方可開展工作。底坑、機房、轎頂不得同時作業(yè)。

5電梯維護和檢查時必須設(shè)監(jiān)護人。監(jiān)護人員的職責是采取措施保護檢查人員的安全；在緊急情況下切斷電源，呼救；工作完畢后負責清理場地，不準留下工具零件。監(jiān)護人員可由電梯駕駛?cè)藛T或日常檢查、維護人員擔任，并保持相互呼應(yīng)。

6在轎頂作業(yè)應(yīng)合上檢修開關(guān)。在轎頂須停車較長時間保養(yǎng)時應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴禁一腳站在廳門口，一腳站在轎頂或轎內(nèi)長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎頂探身到另一井道檢查電梯。在轎頂作檢查或維護時電梯只能作檢修運行。

7嚴禁保養(yǎng)人員拉吊井道電纜線，以防止電纜線被拉斷。

8電梯保養(yǎng)注意事項：

（1）非保養(yǎng)人員不得擅自進行作業(yè)，保養(yǎng)時應(yīng)謹慎小心；

（2）工作完畢后要裝回安全罩及檔板，清理工具、不得留工具在設(shè)備內(nèi)；

（3）離去前拆除加上的臨時線路，電梯檢查正常后方可使用。

9緊急救助措施

（1）當有人員被關(guān)在電梯轎廂內(nèi)時，電梯日常檢查、維護人員應(yīng)先判斷電梯轎廂所在位置，然后實施緊急救助。營救工作必須要有兩人協(xié)助操作。

（2）電梯在開鎖區(qū)內(nèi)故障停機，可用三角鑰匙直接打開廳門后營救被困人員。

（3）電梯停在非開鎖區(qū)域時

①因外界停電、電氣安全開關(guān)動作造成的停機應(yīng)在機房實施救助。首先斷開總電源開關(guān)，告訴被困人員在轎廂內(nèi)不要驚慌，不能擅自撥門外逃，然后，一個人用電梯專用工具打開制動器，一個人用盤車手輪根據(jù)就近?？?，輕便停靠的原則將電梯慢慢地向上或向下盤車（若出現(xiàn)電梯不能控制的現(xiàn)象應(yīng)立即使制動復(fù)位），至電梯開鎖區(qū)，然后用三角鑰匙打開廳門，營救被困人員。

②因電梯安全鉗動作造成的停機，首先應(yīng)告訴被困人員在轎廂內(nèi)不要驚慌，不能擅自撥門外逃，然后斷開電梯的總電源，立刻通知專業(yè)電梯公司維修人員過來盤車放人。

四）水泵房設(shè)備操作規(guī)程1.0目的

保證操作的正確性和安全性。

2.0范圍

適用于各類水泵的操作。

3.0職責

工程維修部當值人員負責各類泵的操作。

4.0工作規(guī)程

4.1操作前準備工作。

4.1.1檢查水泵閥門是否開啟及水池的水位情況。

4.1.2合上控制柜電源總開關(guān)，將控制柜面板上面的電源自動開關(guān)轉(zhuǎn)至“NO”位置，“合閘”指示燈亮，電源接通。

4.1.3合上各分柜電源開關(guān)，面板電源“合閘”指示燈亮，電源接通。

4.2生活泵手動操作

4.2.1將生活泵控制柜面板上面的“自動”、“手動”轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“手動”位置。

4.2.2按生活泵“啟動”按鈕，啟動指示燈，待啟動4～5秒后，運行指示燈亮，泵運行正常，停泵時，按“停止”按鈕，泵停止運行。

4.3生活泵自動操作

4.3.1將生活泵控制柜面板上面的“自動”、“手動”轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“自動”位置，水泵將按設(shè)定水位（或壓力）“啟”“停”水泵。

4.3.2正常狀態(tài)應(yīng)將控制開關(guān)“手動”“自動”撥至“自動”位置。

4.4消火栓泵手動操作

4.4.1將消火栓控制柜面板上面的“2用1備，手動，1用2備”轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“手動”位置。

4.4.2按1消火栓泵起動按鈕，1消防栓泵啟動1消火栓泵起指示燈亮，1泵起動正常，按2消火栓泵起動按鈕，2消火栓泵啟動，2泵起動指示燈亮，2泵起動正常。

4.4.3停泵操作。按1消火栓“停止”按鈕，1消火栓泵停止，1停泵指示燈亮。按2消火栓泵“停止”按鈕，2消火栓泵停止，2停泵指示燈亮。

4.5消火栓泵自動操作

4.5.1將消火栓泵控制柜面板上面的“2用 1備，手動，1用 2備”開關(guān)撥至“2用 1備或1用 2備”位置，消火栓泵將按設(shè)定程序工作。

4.5.2正常情況控制開關(guān)撥至自動位置。

4.6噴淋泵手動操作

4.6.1將噴淋泵控制柜面板上面的“2用1備，手動，1用2備”撥至“手動”位置。

4.6.2按1噴淋泵起動按鈕，1噴淋泵起動，按2噴淋泵起動按鈕，2噴淋泵起動。

4.6.3停泵操作。按1噴淋泵停機按鈕，1噴淋泵停機，按2噴淋泵停機按鈕，2噴淋泵停機。

4.7噴淋泵自動操作

4.7.1將噴淋泵控制柜面板上面的“2用1備，手動，1用2備”開關(guān)撥至2用1備或1用2備位置，噴淋泵將按設(shè)定程序工作。

4.7.2正常情況控制開關(guān)應(yīng)撥至“自動”位置。

5.0支持性記錄

5.1《水泵運行記錄》

五）進入有限空間作業(yè)安全管理制度（試行）

　 第一章 總 則

　 　第一條 為了確保進入有限空間人員的人身安全和健康，特制定本制度。

　　 第二條 安全處負責對本制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。

第二章 管理內(nèi)容

　 第三條 進入有限空間作業(yè)，必須辦理《進入有限空間作業(yè)許可證》，辦理程序為：

　　（一）進入有限空間作業(yè)的施工單位提出申請，由安全管理人員負責辦理《進入有限空間作業(yè)許可證》；

　　（二）落實進入有限空間的安全防護措施，確認安全措施和有限空間內(nèi)氧氣、可燃氣體、有毒有害氣體濃度的檢驗結(jié)果；

　?。ㄈ┲概杀O(jiān)護人員，監(jiān)護人員與作業(yè)部門共同檢查監(jiān)護措施、防護設(shè)施及應(yīng)急報警、通訊、營救等設(shè)施，確認合格后簽字認可；

　?。ㄋ模┌踩芾碡撠熑嗽趯ι鲜鰞?nèi)容全面復(fù)查無誤后，報廠生產(chǎn)辦審批后，方可進入作業(yè)。

　 第四條 進入有限空間作業(yè)的綜合安全技術(shù)措施

　?。ㄒ唬┳鳂I(yè)前，應(yīng)指定專人對監(jiān)護人和作業(yè)人員進行安全教育，包括作業(yè)空間的結(jié)構(gòu)和相關(guān)介質(zhì)等方面的知識，作業(yè)中可能遇到的意外和處理、救護方法等；

　　（二）切實做好作業(yè)空間的工藝處理，所有與作業(yè)點相連的管道、閥門必須加盲板斷開，并對設(shè)備進行吹掃、蒸煮、置換，不得以關(guān)閉閥門或水封來代替盲板，盲板應(yīng)掛牌標示；

　?。ㄈ┻M入帶有攪拌器等轉(zhuǎn)動部件的有限空間內(nèi)作業(yè)，電源的有效切斷可采取取下電源保險絲或?qū)㈦娫撮_關(guān)拉下后上鎖等措施，并加警示牌，設(shè)專人監(jiān)護；

　?。ㄋ模┻M入有限空間前30分鐘應(yīng)取樣，嚴格控制可燃氣體、有毒氣體濃度及含氧量在安全指標范圍內(nèi)，分析合格后才允許進入設(shè)備內(nèi)作業(yè)。有毒有害氣體含量不得超過GBZ1-2002工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標準規(guī)定的最高容許濃度，氧含量應(yīng)為19.5%-23.5%。如在設(shè)備內(nèi)作業(yè)時間長，至少每隔2小時分析一次，如發(fā)現(xiàn)超標，應(yīng)立即停止作業(yè)，迅速撤出人員；

　?。ㄎ澹┤臃治鲆写硇?、全面性，有限空間容積較大時要對上、中、下各部位取樣分析；

　?。┻M入有限空間作業(yè)，必須遵守動火、臨時用電、高處作業(yè)等有關(guān)安全規(guī)定，《進入有限空間作業(yè)許可證》不能代替上述各作業(yè)票，所涉及的其他作業(yè)要按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

　?。ㄆ撸┯邢蘅臻g作業(yè)出入口內(nèi)外不得有障礙物，應(yīng)保證其暢通無阻，以便人員出入和搶救疏散；

（八）進入有限空間作業(yè)一般不得使用卷揚機、吊車等運送作業(yè)人員，特殊情況需經(jīng)生產(chǎn)辦批準；

　?。ň牛┻M入有限空間作業(yè)應(yīng)有足夠的照明，設(shè)備內(nèi)照明電壓應(yīng)不大于36V。在潮濕或狹小容器內(nèi)作業(yè)應(yīng)小于12V，所有燈具及電動工具必須符合防潮、返防爆等安全要求；

　?。ㄊ┳鳂I(yè)現(xiàn)場要配備一定數(shù)量符合規(guī)定的應(yīng)急救護器具和滅火器材；

　?。ㄊ唬┳鳂I(yè)人員進入有限空間前，應(yīng)首先擬定和掌握緊急情況時的外出路線、方法，有限空間內(nèi)人員應(yīng)安排輪換作業(yè)或休息；

　?。ㄊ┯邢蘅臻g作業(yè)可采用自然通風，必要時可再采取強制通風的方法（嚴禁向有限空間內(nèi)通氧氣或富氧空氣）；

　?。ㄊ﹄S時產(chǎn)生有害氣體或進行內(nèi)防腐作業(yè)的場所應(yīng)采取可靠措施，作業(yè)人員要佩戴安全可靠的防護面具，由安全人員親自監(jiān)護，并進行定時監(jiān)測；

　?。ㄊ模┌l(fā)生中毒、窒息的緊急情況時，搶救人員必須佩帶氧氣呼吸器進入作業(yè)空間，并至少留一人在外做監(jiān)護和聯(lián)絡(luò)工作；

　?。ㄊ澹┰跈z修作業(yè)條件發(fā)生變化，并有可能危及作業(yè)人員安全時，必須立即撤出；若需要繼續(xù)作業(yè)，必須重新辦理進入設(shè)備內(nèi)作業(yè)審批手續(xù)；

　　（十六）作業(yè)完工后，經(jīng)檢修人、監(jiān)護人與車間負責人共同檢查設(shè)備內(nèi)部，確認設(shè)備內(nèi)無人員和工具、雜物后，方可封閉設(shè)備孔。

第五條 進入有限空間前應(yīng)做一次全面檢查，凡是取樣分析不合格、無安全措施、安全措施未全面落實和工具行燈等不符合規(guī)定要求的，均不準進入內(nèi)部作業(yè)。

　 第六條 進入有限空間內(nèi)進行檢修作業(yè)，應(yīng)打開設(shè)備的所有手孔、人孔、風門、煙門，保持設(shè)內(nèi)空氣流通，必要時可向設(shè)備內(nèi)通風；對于通風不良、容積較小的設(shè)備，作業(yè)人員要進行間歇作業(yè)不準強行連續(xù)作業(yè)。

　 第七條 進入罐、容器、塔、井內(nèi)作業(yè)時，應(yīng)按作業(yè)點的高度或深度搭設(shè)安全梯或配備救護繩索為應(yīng)急救離使用，在作業(yè)中嚴禁向外投擲材料，以保證作業(yè)安全。

　 第八條 進入含有有毒有害物質(zhì)的有限空間內(nèi)作業(yè)時，要按要求戴好個人防護用具。

　 第九條 進入有限空間內(nèi)作業(yè)的人員應(yīng)清理衣兜，禁止攜帶與作業(yè)無關(guān)的物品，所帶入的工具、配件等必須登記清楚，作業(yè)結(jié)束后應(yīng)一一清點，防止遺留在設(shè)備內(nèi)部。

　 第十條 在清理設(shè)備容器內(nèi)的可燃物料殘渣、沉淀物時，必須使用不產(chǎn)生火花的工具，嚴禁使用鐵器敲擊碰撞且不準穿戴化纖織物。

　 第十一條 作業(yè)中斷時間在150分鐘以上或作業(yè)條件發(fā)生改變，需繼續(xù)進入內(nèi)部作業(yè)時，應(yīng)重新辦理作業(yè)票，作業(yè)者要嚴格按照作業(yè)票規(guī)定的時間進入內(nèi)部作業(yè)。

　 第十二條 作業(yè)完成后，作業(yè)人員和現(xiàn)場監(jiān)護人員必須共同對設(shè)備容器內(nèi)外進行檢查，雙方確認無問題，且均在作業(yè)票上簽字后，方可封閉人孔。

七、工程人員服務(wù)意識培訓1、及時掌握并排除設(shè)備故障

工程部當班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導匯報，由領(lǐng)導組織力量排除。在現(xiàn)實中許多企業(yè)有意見并不是因為設(shè)備有了故障，而是因為有了故障得不到及時解決。故障總是難免的，但是有了故障無處投訴或投訴多次仍不能解決，這就會使企業(yè)感到難以忍受。

2、正確處理復(fù)雜故障所謂復(fù)雜故障，是指難以馬上解決的設(shè)備問題。物業(yè)公司應(yīng)該分別情況，予以正確的處理。

(1)第一種是設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達不到原來狀況。在這種情況下，物業(yè)公司應(yīng)該花大力氣認真修復(fù)，不厭其煩，使企業(yè)滿意。

(2)第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標準，一般是產(chǎn)品質(zhì)量有問題。對這種情況，物業(yè)公司應(yīng)向企業(yè)說明實情，表示歉意，并表示將盡快與生產(chǎn)廠家聯(lián)系，解決問題。

(3)第三種是設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，達到了設(shè)計標準，卻達不到企業(yè)的要求。這種情況最難處理，如空調(diào)運轉(zhuǎn)正常，某位企業(yè)卻偏偏說冷或熱，進行投訴，當班員工急匆匆趕到現(xiàn)場卻發(fā)現(xiàn)一切正常，這時候員工往往會帶點情緒，容易給雙方造成不愉快。物業(yè)公司應(yīng)教育員工，遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進行友好的解釋，切忌用生硬的口氣回答，如"沒有辦法"、"就是這樣"等。

3、遵守上門維修服務(wù)規(guī)范企業(yè)的每間房間都有設(shè)備，如果設(shè)備壞了，一般都要上門進行維修，員工應(yīng)按照服務(wù)規(guī)范上門維修。上門維修不僅有技術(shù)的要求，而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面的要求，弄不好會引起用戶的反感，造成不好的影響。因此，凡上門維修的員工必須有較強的服務(wù)意識，要將上門維修的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。上門維修服務(wù)的規(guī)范要求是:

(1)敲門。

有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應(yīng)答，等候十分鐘。若主人仍未返回，填寫歉意信留言欄，塞入用戶門內(nèi)。

(2)介紹。

主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹:"對不起，打攪了，我是物業(yè)管理公司維修員╳╳╳，前來為您服務(wù)。"

(3)致歉。

雙手遞交歉意信，誠懇地說"對不起，╳╳設(shè)備出了故障，給您添麻煩了。"

(4)進門。

如進入企業(yè)十分整潔的辦公室，員工應(yīng)穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可后進門服務(wù)。在特殊情況下，經(jīng)企業(yè)許可，進門可以不必套鞋套。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在企業(yè)選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。(5)維修。

維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向企業(yè)打招呼，并說一聲"非常對不起"。(6)整理。

修理完畢，用自備專用擦機布將設(shè)備擦拭干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責打掃干凈。

(7)試用。

當著主人的面試用設(shè)備，證實設(shè)備恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)，并請主人驗收。

(8)講解。

向用戶講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，并告訴主人正確使用設(shè)備的注意事項。

(9)收費。

按規(guī)定標準收費。

(10)填單。

如實填寫維修服務(wù)工作單，并請用戶對修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進行主人并簽名。(11)辭別。

向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，至門口時，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對企業(yè)人員說"今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見。"(12)整個工作期間不得收受企業(yè)人員送的物品，也不能借用企業(yè)的工具、抹布等。5、電話通訊服務(wù)

電話通訊是物業(yè)公司對外服務(wù)的一個"窗口"，其服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，將直接影響到物業(yè)公司的聲譽。規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以給業(yè)主或使用人帶來身心的愉悅和工作、生活上的便利。物業(yè)公司應(yīng)按接聽電話的工作規(guī)范 做到電話通訊服務(wù)的達標和創(chuàng)優(yōu)。接聽電話最基本的工作規(guī)范是:鈴響三聲，必有應(yīng)答;禮貌接聽，用語規(guī)范。物業(yè)服務(wù)公司的全體員工都應(yīng)該按照規(guī)范要求進行操作。